Seit Jahren im Familienbesitz, irgendwann gekauft, vielleicht geerbt, modernisiert, vermietet, selbst bewohnt und mit ziemlich vielen Erinnerungen verbunden.
Und dann kommt diese eine Frage.
Was ist die Immobilie eigentlich wert?
Nun ja, eine schnelle Antwort darauf findet man heute problemlos.
Adresse eingeben, Wohnfläche auswählen, Baujahr ergänzen, ein paar Mal klicken und schon erscheint eine Zahl auf dem Bildschirm.
Praktisch.
Aber ist das tatsächlich der Wert einer Immobilie?
Spätestens wenn es nicht mehr nur um eine ungefähre Vorstellung geht, sondern um einen Verkauf, eine Finanzierung, eine Erbschaft, eine Schenkung, eine Scheidung oder das Finanzamt, wird aus der zunächst einfachen Frage ziemlich schnell eine sehr konkrete Angelegenheit.
Denn Immobilien sind eben keine Produkte aus dem Supermarktregal.
Zwei Häuser, zwei Werte
Stellen wir uns zwei Einfamilienhäuser vor.
Beide stehen in derselben Stadt, beide haben 150 Quadratmeter Wohnfläche, beide wurden ungefähr zur gleichen Zeit gebaut und beide besitzen ein Grundstück ähnlicher Größe.
Dann müssten sie doch ungefähr gleich viel wert sein.
Oder?
Das eine Haus steht vielleicht an einer ruhigen Seitenstraße, wurde regelmäßig modernisiert, besitzt eine zeitgemäße Heizungsanlage und einen vernünftigen Grundriss.
Das andere liegt wenige Straßen weiter an einer viel befahrenen Straße, einige Bauteile haben ihre besten Jahre bereits hinter sich und die Raumaufteilung stammt aus einer Zeit, in der andere Vorstellungen vom Wohnen herrschten.
Schon sieht die Sache anders aus.
Und genau hier beginnt eine fundierte Immobilienbewertung.
Es geht nicht darum, möglichst schnell irgendeine Zahl zu produzieren.
Es geht darum, einen Wert nachvollziehbar herzuleiten.
Immobilienbewertung ist nicht gleich Immobilienbewertung
Dabei gibt es noch eine weitere Besonderheit.
Den einen Immobilienwert für jeden denkbaren Anlass gibt es nicht.
Wer sein Haus verkaufen möchte, hat eine andere Fragestellung als eine Bank, die eine Immobilie im Rahmen einer Finanzierung betrachtet.
Bei einer Erbschaft können wiederum andere Anforderungen entscheidend sein und wer gegenüber dem Finanzamt eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes begründen möchte, benötigt ebenfalls eine ganz andere Betrachtung.
Klingt kompliziert?
Muss es für den Eigentümer nicht sein.
Wichtig ist zunächst nur die Frage, wofür die Bewertung benötigt wird.
Alles Weitere ergibt sich daraus.
Verkehrswertgutachten für wichtige Entscheidungen
Ein Verkehrswertgutachten kann beispielsweise beim An und Verkauf einer Immobilie benötigt werden, bei Erbschaften und Schenkungen, im Rahmen einer Scheidung, bei rechtlichen Auseinandersetzungen oder zur Erstellung einer fundierten Vermögensübersicht.
Hier reicht eine grobe Einschätzung oftmals nicht aus.
Schließlich können bereits vergleichsweise kleine Unterschiede beim ermittelten Immobilienwert erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.
Ein professionelles Verkehrswertgutachten betrachtet deshalb die Immobilie, ihre Eigenschaften, ihren Zustand, ihre Nutzungsmöglichkeiten und die relevanten Marktgegebenheiten.
Das Ergebnis soll nicht einfach nur eine Zahl sein.
Es soll verständlich sein.
Und vor allem nachvollziehbar.
Wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer entscheidend wird
Ein Gebäude hält nicht ewig.
Keine besonders überraschende Erkenntnis.
Steuerlich wird für Gebäude allerdings grundsätzlich mit bestimmten Nutzungsdauern gearbeitet. Die tatsächliche Situation eines konkreten Gebäudes kann davon abweichen.
Genau hier kommt das Restnutzungsdauergutachten ins Spiel.
Es kann für Eigentümer interessant sein, wenn für steuerliche Zwecke eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer gegenüber dem Finanzamt fundiert begründet werden soll.
Dabei geht es nicht darum, ein Gebäude kurzerhand älter aussehen zu lassen, als es ist.
Entscheidend ist eine fachlich nachvollziehbare Beurteilung der tatsächlichen Gegebenheiten.
Und die sollte von jemandem vorgenommen werden, der weiß, worauf es dabei ankommt.
Bei ESTIMADO erfolgt diese Leistung höchstpersönlich durch einen von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Immobiliengutachter.
Und dann wäre da noch die Bank
Wer eine Immobilie finanziert, begegnet früher oder später noch einem anderen Begriff.
Dem Beleihungswert.
Auch hier könnte man zunächst denken:
Wert ist Wert.
Ganz so einfach ist es allerdings nicht.
Bei Finanzierungsanlässen und bankennahen Bewertungszwecken steht eine nachhaltig ausgerichtete Wertermittlung im Mittelpunkt. Gefragt ist nicht allein, welcher Preis unter bestimmten Marktbedingungen gerade erreichbar erscheint, sondern eine belastbare Grundlage für den jeweiligen Beleihungszweck.
ESTIMADO erstellt entsprechende Beleihungswertermittlungen und Beleihungswertgutachten für Finanzierungsanlässe und weitere Konstellationen, in denen ein nachhaltig hergeleiteter Beleihungswert benötigt wird.
Die Bearbeitung erfolgt dabei höchstpersönlich durch einen Immobiliengutachter HypZert F.
Vom Einfamilienhaus bis zur Spezialimmobilie
Nun könnte man meinen, Immobilienbewertung betreffe hauptsächlich das klassische Einfamilienhaus.
Weit gefehlt.
Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn und Geschäftshäuser und gewerblich genutzte Immobilien gehören ebenso dazu wie deutlich komplexere Objekte.
Pflegeimmobilien zum Beispiel.
Hotels.
Oder Shopping Center.
Je spezieller eine Immobilie wird, desto wichtiger werden Erfahrung, Marktkenntnis und eine Bewertungsmethode, die tatsächlich zum Objekt und zum Anlass passt.
Denn ein Hotel lässt sich nun einmal nicht sinnvoll behandeln wie eine Eigentumswohnung.
Auch wenn beide ein Dach haben.
Persönlich statt Bewertungsmaschine
Genau diesen Ansatz verfolgt ESTIMADO bei der Immobilienbewertung.
Keine anonyme Plattform, bei der Daten eingegeben werden und wenige Sekunden später eine Zahl erscheint.
Stattdessen gibt es persönliche Ansprechpartner, einen strukturierten Ablauf und nachvollziehbare Ergebnisse.
Zunächst wird geklärt, warum die Immobilie bewertet werden soll und welche Leistung für diesen konkreten Anlass überhaupt sinnvoll ist.
Verkehrswertgutachten?
Restnutzungsdauergutachten?
Beleihungswertermittlung?
Oder eine andere Form der fundierten Immobilienbewertung?
Erst wenn diese Frage beantwortet ist, sollte über Umfang, benötigte Unterlagen und Kosten gesprochen werden.
ESTIMADO erstellt dafür ein transparentes, individuelles Angebot und bietet, wenn möglich, einen Festpreis oder ein Pauschalhonorar ohne versteckte Nebenkosten an.
Eigentlich ziemlich naheliegend.
Denn bevor man wissen möchte, was eine Immobilie wert ist, sollte zunächst geklärt werden, welchen Wert man überhaupt benötigt.
Und wofür?
Dann darf aus der großen Frage auch eine konkrete Zahl werden.
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