Verkehrswertgutachten, Restnutzungsdauergutachten und Beleihungswertermittlungen

Eine Immobilie hat einen Wert, natürlich, doch wie hoch dieser tatsächlich ist und welcher Wert für den jeweiligen Anlass überhaupt benötigt wird, ist eine ganz andere Frage.

Das eigene Haus, eine vermietete Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie können schließlich nicht einfach nach Gefühl bewertet werden. Schon gar nicht, wenn es um eine Finanzierung, das Finanzamt, eine Erbschaft, Schenkung oder vielleicht um eine größere wirtschaftliche Entscheidung geht.

Nun ja, eine ungefähre Vorstellung vom Wert haben viele Eigentümer.

Man kennt die Preise in der Nachbarschaft, hat vielleicht gesehen, für welchen Betrag ein ähnliches Haus angeboten wurde und natürlich gibt es mittlerweile zahlreiche Rechner im Internet, die innerhalb weniger Minuten einen vermeintlich ziemlich genauen Immobilienwert ausgeben.

Aber reicht das?

In vielen Fällen eben nicht.

Die ESTIMADO Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH beschäftigt sich deshalb mit der professionellen Bewertung von Immobilien und erstellt unter anderem Verkehrswertgutachten, Restnutzungsdauergutachten und Beleihungswertermittlungen. Bewertet werden dabei nicht nur klassische Wohnimmobilien, sondern ebenso Gewerbeimmobilien und, je nach Aufgabenstellung, auch anspruchsvollere Spezialimmobilien.

Denn Immobilie ist nicht gleich Immobilie und Bewertung schon gar nicht gleich Bewertung.

Was soll bei einer Immobilie eigentlich ermittelt werden?

Das ist tatsächlich eine der ersten Fragen, die man sich stellen sollte.

Möchten Sie wissen, welchen Marktwert Ihre Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt besitzt, kann ein Verkehrswertgutachten erforderlich sein. Geht es hingegen um die tatsächliche verbleibende Nutzungsdauer eines Gebäudes und deren mögliche steuerliche Bedeutung, bewegt man sich beim Restnutzungsdauergutachten.

Und dann gibt es noch die Beleihungswertermittlung.

Diese spielt vor allem bei Finanzierungen und für professionelle Auftraggeber wie Banken und Kreditinstitute eine wichtige Rolle und folgt einer anderen Betrachtungsweise als die reine Ermittlung des aktuellen Marktwertes.

Drei Bereiche also, die alle mit dem Wert und den Eigenschaften einer Immobilie zu tun haben und dennoch unterschiedliche Fragen beantworten.

ESTIMADO setzt deshalb auf eine objektspezifische Betrachtung und qualifizierte Immobiliengutachter, statt Immobilien lediglich anhand weniger Angaben in ein allgemeines Berechnungsschema zu stecken.

Verkehrswertgutachten für den tatsächlichen Marktwert

Was ist mein Haus wert?

Eine einfache Frage, auf die es bei genauer Betrachtung gar keine so einfache Antwort gibt.

Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Verkehrswert beziehungsweise Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Bewertungsstichtag. Dabei spielen zahlreiche Faktoren eine Rolle, angefangen bei Lage, Grundstück und Gebäudeart bis hin zu Zustand, Ausstattung, Nutzungsmöglichkeiten und den jeweiligen Gegebenheiten des Immobilienmarktes.

ESTIMADO erstellt solche Verkehrswertgutachten unter anderem für Häuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien.

Die Gründe für eine professionelle Wertermittlung können dabei ganz verschieden sein.

Vielleicht steht ein Verkauf bevor und der Eigentümer möchte eine fundierte Grundlage für seine Entscheidung haben. Vielleicht geht es um eine Erbschaft oder Schenkung, eine Scheidung, steuerliche Fragen oder eine rechtliche Auseinandersetzung.

Gerade wenn mehrere Parteien beteiligt sind, kann eine bloße persönliche Einschätzung des Immobilienwertes schnell schwierig werden.

Der Verkäufer sieht womöglich die schöne Terrasse, den liebevoll angelegten Garten und all die Arbeit, die über viele Jahre in das Haus gesteckt wurde. Ein Käufer betrachtet dagegen vielleicht das Alter der Heizung, notwendige Modernisierungen und die Kosten, die in den kommenden Jahren entstehen könnten.

Beides ist verständlich, aber eben nicht unbedingt eine geeignete Grundlage für eine sachliche Wertermittlung.

Ein qualifizierter Immobiliengutachter betrachtet die Immobilie aus fachlicher Sicht und leitet den Wert nachvollziehbar her.

Restnutzungsdauergutachten schaut genauer auf das Gebäude

Beim Restnutzungsdauergutachten geht es um etwas anderes.

Hier steht nicht die Frage im Mittelpunkt, welchen Preis eine Immobilie aktuell am Markt erzielen könnte, sondern wie lange ein bestehendes Gebäude unter Berücksichtigung seiner konkreten Eigenschaften voraussichtlich noch genutzt werden kann.

Das klingt zunächst ziemlich theoretisch, kann für Immobilieneigentümer aber wirtschaftlich sehr interessant sein.

Gebäude werden steuerlich über bestimmte Zeiträume abgeschrieben. Die tatsächliche Situation eines älteren Gebäudes muss jedoch nicht in jedem Fall exakt einer pauschalen Annahme entsprechen.

Ein Gebäude kann schließlich modernisiert und hervorragend instand gehalten worden sein, ein anderes Objekt gleichen Alters weist möglicherweise einen ganz anderen baulichen Zustand auf.

Genau deshalb genügt es nicht, einfach nur das Baujahr anzusehen.

Bei einem Restnutzungsdauergutachten können beispielsweise der bauliche Zustand, bereits erfolgte Modernisierungen, die technische Ausstattung, Gebäudestruktur, Nutzung und weitere objektspezifische Merkmale eine Rolle spielen.

Das Gebäude wird also tatsächlich als individuelles Objekt betrachtet.

ESTIMADO erstellt Restnutzungsdauergutachten für Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien und richtet sich damit unter anderem an Eigentümer und Investoren, bei denen die tatsächliche verbleibende Nutzungsdauer fachlich nachvollziehbar ermittelt werden soll.

Restnutzungsdauer und Abschreibung

Interessant wird die Restnutzungsdauer besonders bei vermieteten Immobilien.

Denn kann fachlich nachvollziehbar eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes hergeleitet werden, kann dies Auswirkungen auf die Abschreibung haben.

Natürlich bedeutet das nicht, dass jedes ältere Gebäude automatisch eine kürzere Restnutzungsdauer besitzt und ein Gutachten zwangsläufig zu einer steuerlichen Verbesserung führt.

So einfach wäre es schön.

Entscheidend ist immer das konkrete Objekt.

Gerade deshalb sollte zunächst geprüft werden, ob ein Restnutzungsdauergutachten im jeweiligen Fall überhaupt sinnvoll ist. ESTIMADO bietet hierzu eine individuelle Betrachtung und erläutert, welche Unterlagen benötigt werden und wie die weitere Begutachtung abläuft.

Eine überschlägige Berechnung kann sicherlich eine erste Orientierung geben, ein fachlich erstelltes Gutachten ersetzt sie jedoch nicht.

Denn spätestens wenn eine Bewertung gegenüber Dritten nachvollziehbar begründet werden soll, zählen nicht ein paar eingegebene Zahlen in einem Onlinerechner, sondern die Immobilie selbst und eine belastbare Herleitung.

Beleihungswertermittlung für Finanzierungen

Noch einmal anders sieht es bei der Beleihungswertermittlung aus.

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, kennt vielleicht die Situation: Der Kaufpreis steht fest, vielleicht existiert bereits eine Vorstellung vom Marktwert und trotzdem bewertet die finanzierende Bank die Immobilie nach eigenen Kriterien.

Das hat einen Grund.

Bei der Beleihungswertermittlung steht nicht einfach die Frage im Vordergrund, welcher Preis heute am Markt möglicherweise erzielt werden könnte. Vielmehr geht es um einen nachhaltig erzielbaren Wert unter Berücksichtigung des langfristigen Finanzierungsanlasses.

Kurzfristige Begeisterung für bestimmte Lagen oder spekulative Preisentwicklungen sind hier also nicht das Maß aller Dinge.

ESTIMADO erstellt Marktwertgutachten und Beleihungswertgutachten für Banken, Finanzinstitute und weitere professionelle Auftraggeber. Zum Leistungsspektrum gehören Wohnimmobilien ebenso wie Gewerbeimmobilien, Logistikimmobilien, Industrieimmobilien, Handelsimmobilien sowie Hotelimmobilien und Sozialimmobilien.

Gerade bei größeren oder komplexeren Objekten wird schnell deutlich, weshalb Erfahrung und fachliche Qualifikation wichtig sind.

Eine Lagerhalle lässt sich nun einmal nicht genauso betrachten wie eine Eigentumswohnung und ein Hotel stellt andere Anforderungen an die Bewertung als ein klassisches Einfamilienhaus.

Immobiliengutachter statt anonymer Immobilienbewertung

Natürlich hat die Digitalisierung vieles einfacher gemacht.

Man gibt Adresse, Wohnfläche, Baujahr und einige weitere Daten ein und schon erscheint ein Wert auf dem Bildschirm.

Für eine erste Orientierung mag das durchaus interessant sein.

Eine qualifizierte Immobilienbewertung ist jedoch etwas anderes.

Bei ESTIMADO stehen deshalb persönliche Ansprechpartner, die Analyse des konkreten Objektes und nachvollziehbare Ergebnisse im Mittelpunkt. Die fachliche Verantwortung liegt bei qualifizierten Immobiliengutachtern, wobei für unterschiedliche Bewertungsaufgaben entsprechende Zertifizierungen und Fachkenntnisse vorhanden sind.

Bei Verkehrswertgutachten gehört beispielsweise die Ortsbesichtigung zur nachvollziehbaren Wertermittlung. Bei Restnutzungsdauergutachten erfolgt die Besichtigung persönlich durch den entsprechend zertifizierten Gutachter und auch bei Beleihungswertgutachten sind Qualifikation und Erfahrung entscheidend.

Das schafft einen wesentlichen Unterschied zu einer anonymen Plattform, bei der der Eigentümer am Ende zwar eine Zahl bekommt, aber möglicherweise kaum nachvollziehen kann, wie diese eigentlich entstanden ist.

Wohnimmobilie, Gewerbeimmobilie oder Spezialimmobilie

Auch die Art der Immobilie entscheidet darüber, welche Kenntnisse für eine fundierte Bewertung notwendig sind.

Bei einer Eigentumswohnung interessieren andere Details als bei einem Mehrfamilienhaus. Gewerblich genutzte Immobilien wiederum können hinsichtlich Nutzung, Ertrag, Drittverwendungsfähigkeit und Marktumfeld ganz andere Anforderungen mit sich bringen.

Und dann gibt es Immobilien, bei denen bereits auf den ersten Blick klar wird, dass eine Bewertung nach Schema kaum sinnvoll sein kann.

Hotels, Pflegeimmobilien, Seniorenresidenzen, Handelsimmobilien oder größere Logistikobjekte gehören beispielsweise dazu.

ESTIMADO beschäftigt sich deshalb mit Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und verschiedenen Spezialimmobilien und kann die jeweilige Aufgabenstellung entsprechend einordnen.

Denn am Ende soll ein Gutachten nicht einfach nur umfangreich aussehen.

Es soll die Frage beantworten, für die es beauftragt wurde.

Welches Immobiliengutachten ist das richtige?

Manchmal ist genau das zu Beginn noch gar nicht klar.

Sie besitzen eine Immobilie und benötigen eine belastbare Bewertung, wissen aber nicht, ob dafür ein Verkehrswertgutachten, ein Restnutzungsdauergutachten oder eine andere Form der Wertermittlung notwendig ist.

Das ist keineswegs ungewöhnlich.

Wer sich nicht täglich mit Immobilienbewertung beschäftigt, muss die Unterschiede zwischen Verkehrswert, Beleihungswert und Restnutzungsdauer schließlich nicht kennen.

Wichtig ist vielmehr der Anlass.

Geht es um den Marktwert zu einem bestimmten Stichtag, spricht vieles für ein Verkehrswertgutachten.

Soll die tatsächliche verbleibende Nutzungsdauer eines Gebäudes fachlich untersucht werden, beispielsweise aufgrund eines steuerlichen oder wirtschaftlichen Anlasses, kommt das Restnutzungsdauergutachten ins Spiel.

Bei Finanzierungsfragen und insbesondere im professionellen Bankenumfeld kann dagegen die Beleihungswertermittlung entscheidend sein.

Und manchmal ergeben sich aus einer Aufgabenstellung sogar mehrere Fragen.

ESTIMADO bewertet Immobilien mit Blick auf den konkreten Anlass

Eine Immobilie kann Zuhause, Kapitalanlage, Altersvorsorge, Betriebsvermögen oder Bestandteil eines großen Immobilienportfolios sein.

Manchmal sogar mehrere Dinge gleichzeitig.

Entsprechend unterschiedlich sind die Gründe, weshalb ihr Wert oder ihre tatsächliche Nutzungsdauer plötzlich ganz genau bekannt sein muss.

Bei einer Erbschaft stellen sich andere Fragen als bei einer Finanzierung, beim Verkauf andere als gegenüber dem Finanzamt und bei einem großen Gewerbeobjekt wiederum andere als bei einer vermieteten Eigentumswohnung.

ESTIMADO setzt genau hier an und verbindet die fachliche Immobilienbewertung mit dem jeweiligen Anlass.

Verkehrswertgutachten, Restnutzungsdauergutachten und Beleihungswertermittlungen sind dabei keine drei unterschiedlichen Bezeichnungen für dasselbe Produkt, sondern eigenständige Bewertungsleistungen mit jeweils eigener Zielsetzung.

Und genau das sollte eine gute Immobilienbewertung leisten.

Nicht irgendeinen Wert produzieren, sondern den richtigen Wert beziehungsweise die richtige fachliche Aussage für die konkrete Fragestellung nachvollziehbar ermitteln.

Wer seine Immobilie professionell bewerten lassen möchte, sollte deshalb zunächst klären, wofür das Gutachten benötigt wird und welche Anforderungen damit verbunden sind.

ESTIMADO begleitet Eigentümer, Unternehmen, Investoren, Banken und weitere Auftraggeber bei dieser Einordnung und erstellt auf den jeweiligen Anlass abgestimmte Gutachten und Wertermittlungen.

Denn bei einer Immobilie geht es häufig um erhebliche Vermögenswerte.

Da darf die erste Einschätzung gerne schnell gehen, die entscheidende Bewertung sollte allerdings fundiert sein.